پله زدن خریدار به حیاط مشاع، وکیل ملکی

حقوق خریداران آپارتمان نسبت به خرید و فروش مشاعات

امروزه اپارتمان­­ها بیشترین فضای شهرهای مدرن را به خود اختصاص داده اند.
تعداد زیادی از مردم نیز ترجیح میدهند زندگی خود را در این فضای مدرن بگذرانند.
اما زندگی در اپارتمان نیز قوانین خاص خود را دارد که عدم رعایت آن منجر به تضییع حقوق دیگران است.
به تناسب افزایش آپارتمان نشینی دعاوی ملکی در این خصوص بخشی از پرونده های وکیل ملکی را به خود اختصاص داده است.
از جمله مهم ترین این دعاوی خرید و فروش مشاعات اپارتمان هاست که وکیل ملکی در این بخش به تشریح قانون مربوطه پرداخته است.
حقوق خریداران آپارتمان نسبت به خرید و فروش مشاعات ساختمان را درادامه این مطلب خواهیم خواند .

کدام قسمت از اپارتمان جزء مشاعات محسوب میشود؟

حقوق خریداران آپارتمان نسبت به خرید و فروش مشاعات
قسمتهایی از اپارتمان که حق استفاده از ان به کلیه مالکین تعلق دارد.

در واقع قسمتهایی که در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی مالک قید نشده قسمت مشترک جزء مشاعات تلقی میشود.

ایا پارکینگ و انباری جزء مشاعات میباشد؟

خیر. فضای پارکینگ و انباری مختص هر واحد و خارج از موضوع مشاعات است.
اما فضاهایی چون پشت بام، راه پله ها، حیاط و سایر فضاهای مشترک، مشاعات محسوب میشوند.

ایا امکان فروش مشاعات اپارتمان به صورت جدا از ملک امکان دارد؟

زمانیکه یک واحد اپارتمان به فروش میرسد هر انچه که در سند به ان واحد تعلق گرفته است
طبق قانون جزء توابع مبیع محسوب و داخل در بیع است.

وکیل به بیانی ساده تر توضیح میدهد انچه که در سند متعلق به واحد است خود به خود و همزمان با فروش واحد به خریدار منتقل میشود
و نیازی به فروش جداگانه نیست.
فضای مشاعات اپارتمان از توابع مذکور تلقی شده و قهرا به خریدار منتقل میشود.

ایا پارکینگ و انباری به صورت جدا از واحد اپارتمان قابل فروش هستند؟

این سوال محل تولید اختلاف بین خریدار و فروشنده است.
چرا که مالک در مقام فروشنده تمایل دارد در یک معامله دو فروش انجام دهد وسود بیشتری کسب کند.
اما وکیل ملکی به صورت شفاف بیان میکند گرچه پارکینگ و انباری جزء مشاعات محسوب نمیشود
و سهم اختصاصی مالک است اما نمیتوان ان را جدا از واحد مربوطه فروخت.

ایا مالک میتواند واحد اپارتمانی را بدون پارکینگ و انباری بفروشد؟

گاهی مالک تمایل دارد با حفظ پارکینگ و انباری برای خود، اپارتمانش را بفروشد.
ممکن است هنگام خرید، مالک از خریدار اقرارنامه ای مبنی برعدم وجود حق در پارکینگ، انباری، یا مشاعات ساختمان بگیرد.

گاهی این اقرار را ضمن مبایعه نامه شرط میکند.

حتی اگر خریدار قبول کند باز هم میتواند به ان عمل نکند.

اگر پیش از این اقرار و یا امضای شرط، یک وکیل ملکی شما را همراهی کند به نکات مهمی توجه خواهید کرد
و بدون انکه در تنگنا قرار بگیرید قادر به حفظ حقوق خود خواهید بود.

گرچه خریدار میتواند تا زمانی که در ملک ساکن است اجازه استفاده انحصاری از پارکینگ و انباری را به مالک قبلی بدهد
اما نمیتواند آنها را چه از طریق فروش چه از طریق اجاره به مالک تملیک کند.

در این صورت مالکین سایر واحدها میتوانند به این اقدام اعتراض کنند.

در نتیجه این اعتراض میتوانند ابطال معامله مذکور را از دادگاه مطالبه نمایند.

در صورتیکه خریدار اجازه استفاده از مشاعات را طی مبایعه نامه یا اقرار نامه به مالک قبلی داده باشد
و حق استفاده را از خود سلب نموده باشد اما بعدا پشیمان شود میتواند از ملک خلع ید کند.
در صورتیکه وکیل ملکی شما را همراهی کند حتی قادر خواهد بود نسبت به مدت زمانی که مالک از ان فضا استفاده میکرده اجرت المثل ایام تصرف دریافت.

سوال میشود ایا امکان دارد توافق طرفین مبنی بر سلب حق خریدار نسبت به فضاهای مذکور و انتقال ان به مالک قبلی را در سند ملک قید کرد؟

پاسخ وکیل ملکی به شما این است که چنین شرط و اقدامی خلاف قانون تلقی میشود و شروطی که مخالف قانون باشند باطل بلااثر میباشند.

ایا مالکین اپارتمان میتوانند با تنظیم قرارداد خصوصی میان خود، مشاعات و فضای پارکینگ یا انباری را به یکدیگر بفروشند یا اجاره دهند؟

بطور کلی شما اجازه نخواهید داشت که پارکینگ یا انباری خود را به شخصی خارج از مالکین اپارتمان بفروشید
یا اجاره دهید و گرنه مالکین میتوانند درخواست ابطال معامله رانمایند.

شما صرفا مجاز هستید فضاهای مذکور را به یکی از مالکین همان ساختمان منتقل کنید.