شما در حال مشاهده نسخه موبایل وبلاگ

وکالت ملکی دفتر وکالت بهترین تهران متخصص ملک در تهران

هستید، برای مشاهده نسخه اصلی [اینجا] کلیک کنید.

افراز ملک مشاع در رویه قضائی

دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

تبیین افراز ملک مشاع : مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد. این وابستگی گاهی بصورت فردی و زمانی به نحو اشتراکی ظاهر می شود. اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند. تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع ( حق و دین ) می باشد. تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد و ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای اقامه دعوی می باشد. به گواهی آمار و ارقام و پرونده های موجود، کمتر پیش می آید روزی بگذرد و در شعب دادگاههای عمومی و تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نگردد.

تعاریف از نگاه وکیل ملکی

مال مشاع :
مال مشاع به مالی گفته می‌شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.). پیدایش این مال ممکن است به طرق اختیاری ( مانند خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی ) یا قهری ( مانند مالکیت در اموال موروثی ) صورت پذیرد.
تقسیم :
تقسیم از نظر لغوی به معنی جداسازی و قسمت و بخش کردن چیزی می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است ولی در عرف حقوقی و رویه قضائی برای تجزیه حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی در صورت عدم تراضی مالکان، از اصطلاح «افراز» استفاده می گردد.

افراز :

واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر می باشد و در اصطلاح حقوقی افراز به معنی تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه می باشد، ولی همانطور که گفته شد در رویه قضائی، لفظ افراز برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی( در صورت عدم تراضی) استعمال می گردد.

تقسیم ملک مشاع در رویه قضائی چگونه است؟

پاسخ وکیل :عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

افراز ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. در مال مشاع غیر منقولی که سابقه ثبتی دارد، مرجع نخستین رسیدگی یعنی واحد ثبتی مستفاد از قانون افراز و فروش املاک مشاع، از عنوان افراز استفاده می نماید.

درخواست دستور فروش:
عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد.
گواهی نامه عدم افراز :
در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد .

ملک غیر قابل افراز:
به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد . ( مواد ۵۸۹ تا ۵۹۵ قانون مدنی )

مراحل حل دعاوی موجر و مستاجر

وکیل ملکی

دعاوی موجر و مستاجر : در خصوص املاک مسکونی چند دعوای مرتبط با این املاک قابلیت طرح دارد اما در صدر این دعاوی، دعوای تخلیه می باشد. با توجه به نوسانات اجاره امروزه بسیار دیده شده است که مستاجرین از تخلیه ملک در موعد انقضای مدت اجاره خودداری می‌نمایند. در این صورت بر حسب اینکه قرارداد اجاره، عادی یا رسمی باشد قضیه متفاوت است.

در قراردادهای عادی بسته به شرایطی می‌توان به شورای حل اختلاف جهت صدور دستور تخلیه مراجعه نمود. ابتدائاً بیان می گردد که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است.

دستور تخلیه یک دستور قضایی است که نیاز به رسیدگی و طی تشریفات قانونی از جمله وقت رسیدگی و اعتراض به رای و غیره ندارد و به شکل قطعی و غیر قابل اعتراض صادر می گردد. برای صدور دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف، اصولا وجود سه شرط ضروری است. اول اینکه قرارداد، عادی باشد. دوم اینکه در دو نسخه تنظیم شده باشد و سوم اینکه دو شاهد، علاوه بر طرفین قرارداد، ذیل قرارداد را امضا نموده باشند در غیر این صورت...

ادامه توضیحات وکیل ملکی در این مورد:

در غیر این صورت اگر قراردادی باشد و یکی از شروط وجود نداشته باشد متقاضی تخلیه می بایست با رجوع به دادگستری، تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید که تشریفات این دعوا تا زمان قطعیت حکم و اجرا، موجبات طولانی شدن روند تخلیه گاها تا یک سال می گردد، مگر اینکه وکیل متخصص دعاوی ملکی با تجربیات خویش از اطاله پرونده تا این حد جلوگیری نماید.

اما در خصوص قراردادهای رسمی اجاره مسکونی، موجر می تواند با مراجعه به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور اجرائیه و تخلیه ملک را نماید. هر چند امروزه قراردادهای رسمی اجاره مسکونی بسیار نادر هستند اما در صورت وجود، بهترین و کم هزینه ترین و کوتاه ترین راه برای نیل به مقصود (تخلیه) مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی می باشد.

سایر دعاوی که در اجاره املاک مسکونی قابلیت طرح دارد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دعوای پرداخت اجاره بهای معوقه، دعوای الزام به تنظیم تعمیرات اساسی یا جزئی مال مورد اجاره و غیره می باشد.

که حتی بهتر است در ایمن مورد ها هم با وکیل مورد نظر خود در تماس باشید و مشورت کنید.

در خصوص اجاره املاک تجاری اما شرایط کاملاً متفاوت و پیچیده می باشد و دعاوی مختلفی از سوی طرفین قرارداد اجاره قابل طرح می باشد.

در املاک تجاری آنچه قضیه را متفاوت از اجاره املاک مسکونی می‌نماید وجود وجهی به نام سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. اصولا در املاک تجاری، تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می باشد.

در تخلیه املاک تجاری اولا بایستی به تاریخ قرارداد اجاره توجه نمود چرا که بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد ، روابط طرفین مشمول یکی از قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ می گردد.

در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می‌گردند اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را ندارد مگر تحت شرایطی از جمله تعدی و تفریط مستاجر، تغییر شغل، انتقال به غیر، دریافت جواز ساخت و غیره.

در برخی از موارد تخلیه از جمله تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک، موجر مکلف به پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت می باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت انتقال به غیر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط و تغییر شغل هیچ تکلیفی در پرداخت حق کسب و پیشه ندارد.

هر یک از این موارد نیاز به مداقه و بررسی قوانین و رویه های مرتبط با خویش را دارد که ذکر تمامی آنها در این مقاله غیر مقدور است.

اما در خصوص قراردادهایی که نسبت به آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکم می باشد قضیه کاملا متفاوت است. در قراردادهای مذکور اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را پس از انقضای موعد اجاره دارد البته در مواردی حق تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی می باشد و در مواردی نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست. مواردی که تخلیه و پرداخت سرقفلی صورت می‌گیرد.
به دو دسته تقسیم می گردد:
یک) مواردی که مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجب پرداخت کرده است. دو) مواردی که در قرارداد شرایطی به نفع مستاجر درج شده است که برای تخلیه می بایست از شروط مذکور عدول نمود که در مقابل برای آن مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد، مثل اینکه در قرارداد اولیه، شرط شود که موجر مکلف است هر سال با یک مبلغ معینی با مستاجر تمدید کند برای اینکه در پایان مدت اجاره اولیه، موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط تمدید سالیانه به مستاجر بپردازد و در غیر اینصورت حق تخلیه مورد اجاره را ندارد.

دعاوی ملکی که حنما نیاز به وکیل دارید

ملکی حقوقی:

شامل الزام به تنظیم سند,خلع ید,تخلیه,سرقفلی,قولنامه,قرارداد,کمیسیون ماده۱۰۰شهرداری, ماده۵۶ جنگلها و مراتع(منابع طبیعی),ماده۱۲قانون زمین شهری میباشد.

دعاوی ملکی کیفری:

مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع املاک مربوط می شوند همانند فروش مال غیر,جعل سند,تصرف عدوانی,ممانعت از حق که بطور خلاصه به توضیح مواردی از آن میپردازیم

الزام به تنظیم سند :

چنانچه خریدار، ملکی را از فروشنده خریداری کند و در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نشود,خریدار میتواند از طریق مراجع قضایی با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند برای خود,سند اخذ کند که پس از صدور دادنامه و صدور اجراییه,نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و به نیابت از فروشنده,سند را امضا می کند.

خلع ید:

چنانچه شخصی ملک شمارا بدون اذن و اجازه تصرف و شما دارای سند رسمی مالکیت باشید می توانید در دادگاه حقوقی با طرح دادخواست خلع ید, آن شخص متصرف را خلع ید و ملک را به خود باز گردانید.

چرا در تخلیه نیاز به وکیل است؟

این دعاوی بین موجر و مستاجر اعم از تجاری و مسکونی مطرح و در بیشتر موارد تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره می باشد و در بعضی موارد به جهت تخلف از شرط مندرج در قرارداد هم مطرح میباشد.

سرقفلی چیست؟

پاسخ وکیل ملکی:در واقع وجه و پولی است که مستاجر برای مالکیت منافع یک ملک تجاری به موجر یا مالک پرداخت میکند و برای استفاده از منافع آن با موجر قرارداد منعقد می کند.

کمیسیون ماده۱۰۰شهرداری:

این کمیسیون به پرونده های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه رسیدگی می کند و اعضای تشکیل دهنده آن ,نمایندگان وزارت کشور,دادگستری,نماینده شورای اسلامی شهر و نماینده شهرداری می باشد.
طرفین(شهرداری یا مالک) میتوانند نسبت به رای کمیسیون اعتراض کنند و مرجع رسیدگی غیر از اعضای فوق می باشند و رای این کمیسیون قطعی است و مرجع رسیدگی به ارای قطعی کمیسیون ماده۱۰۰شهرداری,دیوان عدالت اداری می باشد.

کمیسیون ماده۱۲قانون زمین شهری:

تشخیص عمران و احیا تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است که اعضای آن مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی می باشد که رای آن قطعی و مرجع صالح دادگاه محل وقوع زمین است و مهلت آن از تاریخ اعلام رای ۳ماه تعیین شده است.


تاثیر وکیل در پیشرفت پرونده های ملک

کیل دعوای ملکی

دعوای ملکی، یک دعوای حقوقی است که در مورد تضیع حقوق اموال غیر منقول افراد بحث میکند
از جمله الزام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان، فک رهن، الزام به پایان کار، مطالبه اجرت المثل، فسخ قرارداد برای زمانی که مشکلاتی در قرارداد وجود دارد.


تاثیر وکیل در پیشرفت پرونده های ملک

با توجه به این که برخی از املاک ممکن است در مسیر طرح عمرانی قرار بگیرد، هر چند چنین ملکهایی قابل نقل وانتقال هستند، ولیکن باید در برابر مبلغی که معمولا پایین تر از ارزش معاملاتی آن است، ملک را به دولت یا شهرداری واگذار نماید. بنابراین ارزش این دسته املاک از املا دیگر پایین تر است.
اگر این مطلب هنگام قرارداد بیع یا فروشنامه، عنوان نشده باشد،خریدار حق فسخ دارد. و این تخصص وکیل ملکی است که بند بند قرارداد را مطالعه می نماید و به خریدار عنوان می کند در صورت امضای قرارداد، خودش مسئول پذیرفتن عواقب معامله می باشد.

ملک چه اشخاصی قابل خرید

پاسخ وکیل ملکی:

فراد عادی هرگز به این مسائل اشراف ندارند، زیرا مطابق قانون مدنی ما با افراد ممنوع المعامله، یعنی افرادی که دارای سن کمتر از هجده سال (صغیر) افراد فاقد رشد فکری و روحی، که توانایی اداره امور مالی خود را ندارند(محجور، سفیه، مجنون) تاجر و افراد ورشکسته ای که بر اساس رای دادگاه ممنوع المعامله هستند. نمی توان معامله ملکی انجام داد. پس متوجه شدیم اگر درحد و فصل موضوعات ملکی از متخصص استفاده نکنیم سالها ممکن است به نتیجه نرسیم و همچنان یک صف طولانی مراجعین به دادگستری درست می کنیم که تحت هیچ شرایطی به نتیجه نمی رسد که هیچ، بلکه وقت خود و دستگاه قضا را به هدر داده ایم.

حضور وکیل ملکی در پایان کار

درباره شرایط مختلفی توضیح دادیم، که مشاوره با وکلای ملکی متخصص را برای افراد ضروری می‌کند. همچنین به تعریف مفهوم دعاوی ملکی پرداختیم و تاکید کردیم که پیش از بروز هر مشکلی در زمینه خرید و فروش، اجاره، سرقفلی و بستن قراردادها،‌ از مشاوره‌ها و اطلاعات یک وکیل ملکی ماهر و متخصص بهره ببرید. اکنون، در این مقاله، درباره سایر شرایط و مواردی صحبت خواهیم کرد، که اهمیت و ضرورتِ مشاوره با یک وکیل ملکی را برای افراد مختلف بیشتر می‌کند. بنابراین، اگر با هر یک از شرایط زیر مواجه شدید، پیش از هرگونه تصمیم‌گیری و اقدامی، به یک وکیل ملکی متبحر مراجعه کنید.

اهمیت حضور وکیل ملکی در هنگام اخذ پایان کار

هر ساختمانی باید پایان کار داشته باشد. در واقع پایان کار ساختمان، نشانه رسمی برای اثبات این موضوع است، که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نبوده و با توجه به معیارهای فنی و مهندسی مورد تایید شهرداری ساخته شده است. ساختمان‌ها با گرفتن پایان کار می‌توانند برای دریافت صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت احوال اقدام کنند و تنها در این صورت،‌ قادر به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ هستند. گرفتن پایان کار برای ساختمان‌ها، پیچیدگی‌ها و مراحل حقوقی و اداری زیادی دارد.

استفاده از تخصص یک وکیل ماهر و متبحر، در زمان انجام معاملات یا ساخت و سازهای ملکی، اهمیت زیادی دارد. وکیل ملکی می‌تواند به دعاوی ملکی رسیدگی کند و حتی با ارائه مشاوره‌های تخصصی پیش از بروز هرگونه مشکلی، از اتفاقات دردسرسازِ مربوط به اراضی، املاک و اموال غیرمنقول جلوگیری کند.


نمونه دعاوی ملکی وکیل ملکی

دعاوی ملکی:

معاملات ملک از ارزش بالا و اهمیت ویژه ای برخوردار است و سرمایه گذاری در این زمینه کار ساده ای نیست، صحبت ازصرف سرمایه زیاد در معامله ملک، نیازمند نظارت حقوقدان منصف، می باشد که بر موضوعات ملک و مرتبط باملک تاحد زیادی بروز مشکل رابه صفر برساند. از سویی بر چگونگی نگارش متن قولنامه نظارت کند واز سویی کلاهبرداران ملکی که باتنظیم اسناد جعلی سعی در فریب اشخاص دارند؛ بیش از پیش محتاط عمل نموده و می دانند هرعمل نابخردانه عکس العمل شگرفی به همراه دارد. دعاوی حقوقی ملکی و مرتبط با املاک عبارتند از الزام به تنظیم به سند، الزام فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام اخذصورت مجلس تفکیکی، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، کلیه دعاوی راجع به موقوفات عام و خاص و مطالبه اجورمعوقه، اخذ و مطالبه اجرت المثل، تعدیل اجاره بها، مطالبه اجرت المثل، تعدیل اجاره بها، مطالبه سرقفلی، حق کسب وپیشه وتجارت اماکن مسکونی، ودعاوی ثبتی که جزئی ازدعاوی حقوقی هستند اما این دعاوی به دلیل اهمیت زیادی که دارند از نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت گرفته تاابطال سند، ابطال معامله معارض، اجرای ثبت، توقبف عملیات اجرایی، ابطال عملیات اجرایی ثبت و دعاوی کیفری مرتبط به املاک ازجمله کلاهبرداران و جاعلین اسناد، استفاده از سند جعلی، خیانت درامانت، فروش مال غیر، استفاده از منافع ملک غیر


وکیل دعاوی ملکی

نمونه رای دعوای ملکی از نظر وکیل ملکی: خواهان:..، خواندگان:.. خواسته اثبات سند مالکیت و تحویل مبایعه نامه خواهان، دلایل و پیوستها: تصویر مصدق با اصل قرارداد، اقرارنامه، فیشهای پرداخت و چک قرار بود یک واحد آپارتمان مسکونی درحال ساخت توسط شرکت خوانده به مساحت 164 مترمربع به مشارکت خواهان وخوانده باتوافق پرداخت هزینه ها و ثمن معامله بر مبنای مبلغ 12500000، درابتدای کار و12500000 میلیون وپانصد هزار تومان طی سه فقره چک در موعد مقرر مجددا 50000000 میلیون تومان، که پرداخت گردید و در پایان کار هر طرف 80000000 میلیون تومان پرداخت نمایند. متن رای دادگاه: دادگاه باتوجه به جمیع مدارک و با استناد به آرا10، 219، 220، 140 قانون مدنی ومواد47، 48و22قانون ثبت نسبت به خوانده ردیف دوم به استناد بند 4 ماده 84 آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر نمود و نسبت به خوانده ردیف اول، مالکیت ایشان رانسبت به سه دانگ قرارداد محرز دانسته و اثبات مالیت خواهان احراز گردید ولیکن خواسته ایشان با موضوع تحویل مبیع را باطل اعلام نمود زیرا تحویل ملک مشاع باتوجه به قرارداد وقوانین ثبتی؛ در زمان بندی خویش باید صورت گیرد.

کمیسیون ماده 77یک مرجع غیرقضایی است و شهرداری هیچ نقشی درمدیریت جلسات و صدوررای ندارد در واقع کمیسیون مذکور دارای شخصیتی مجزا از شهرداری است. چالش و نگرانی شهرداری تامین منبع مالی است و به همین خاطر اخذ عوارض یکی از منابع مهم شهرداری است. تنوع و گستردگی راههای اخذ عوارض منجربه اختلاف بین مودی (پرداخت کننده عوارض) و شهرداری می شود. به همین دلیل قانونگذار درماده 77 قانون شهرداریها این کمیسیون را مرجع مستقلی برای رسیدگی به امور عوارض به رسمیت شناخته است.

منظور از عوارض و بهای خدمات چیست؟
پاسخ وکبل ملکی:درمقابل خدماتی که شهرداری به هموطنان می دهد مبالغی از آنها دریافت می گردد. و افراد مکلف به پرداخت هستند مثل عوارض نوسازی که فیشهای نوسازی برای همه املاک است چه جدید و یا قدیمی، املاک یا اراضی. براساس قانون نوسازی وعمران شهرداری، ازجمله ردیفهای درآمدی شهری است و شامل ایجاد معابر، آسفالت خیابانها، احداث پارکینگ عمومی، جمع آوری زباله احداث فضای سبز و غیره می باشد. اعضای این کمیسیون به ترتیب عبارتست از نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری، نماینده شورای شهر کمیسیون با حضور سه نفر از اعضا رسمیت می یابد و رای اکثریت آرا یعنی دو سوم اعضا کفایت می کند

آیا واریز عوارض به صورت اقساط ممکن است؟
پاسخ وکیل:به تشخیص کمیسیون اگر مودی (پرداخت کننده مالیات)نتواند یکجا بپردازد برای او مدت اقساط درنظر می گیرند که از سه سال متجاوز نباشد.
اجرای آرا کمیسون مثل اجرای اسناد لازم الاجراست. دایره اجرای ثبت اجراییه را به مودی (پرداخت کننده مالیات) ابلاغ می نماید و متعهد مکلف است ظرف 10 روز مفاد آن را اجرا نماید. مرجع صالح برای شکایت از آراء کمیسیون به موجب بند 2ماده 10دیوان عدالت اداری است.

چگونه دعوای الزام به تنظیم سند طرح کنیم

وکیل دعوای ملکی

براساس ماده 220 قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین رو به اجرای آن چه درعقد تنظیم شده ملزم می نماید بلکه طرفین ملزم به نتیجه رساندن تعهد نیز هستند. اما باید توجه داشت دربرخی قراردادها چنین تصریح می شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای الزام به تنظیم سند رسمی مراجعه نکند. باید مبلغی را بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده بین پرداخت وجه که در قانون وجه التزام نام دارد، یکی را از آن دو راانتخاب کند.

چگونه دعوای الزام به تنظیم سند طرح کنیم

پاسخ وکیل:با توجه به این مطلب که پس از تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه طرفین قرارداد متعهد می شوند در تاریخ مشخص شده در قرارداد در دفترخانه مشخص شده درمتن قرارداد حضور یابند وتکلیف عین (ملک)و چگونگی پرداخت مابقی ثمن را تعیین کنند. در غیر اینصورت طرفین یعنی هر کدام از طرفها با حضور خود در دفترخانه می توانند گواهی عدم حضور دریافت کنند.

تنها مانع موجود بر سر راه طرح دعوای الزام به سند از نظر وکیل ملکی

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن بانک یا بازداشت دادگستری نباشد، زیرا در این مرحله باید اول فک رهن کند.
در زمانی که فروشنده مالک رسمی ملک نیست و به اطلاع خریدار نیز نرسیده باشد، خریدار می تواند علیه او دعوای کیفری فروش مال غیر مطرح نماید زیرا مبادرت به فروش مالی نموده که مالک مال نبوده است و این مانع مهمی است بر سر راه الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دادگاه چه اقداماتی را انجام می دهد تا ملک به صورت رسمی به نام خریدار تنظیم شود

احراز مالکیت خوانده از طریق استعلام ثبتی

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع

احراز هویت خریدار و فروشنده و در صورت فوت احدی ورثه و انحصار وراثت

مطالعه دقیق مبایعه نامه وبررسی شروط ضمن عقد

وجوه افتراق تفکیک و افراز

وکیل دعوای ملکی

تفکیک شامل اموال مشاعی و غیر مشاعی می شود (مشا به معنی شراکت) اگر اموال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن سهم هر شخص در قطعه های جدید ثابت است. مثلا شخص دارای یک قطعه زمین 300متری است آن را به سه قطعه زمین 100 متری تفکیک کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هریک به نسبت حصه مشاعی درسه قطعه جدید مالکیت خواهند داشت. ولی در افراز سهم شریک کاملا از حالت اشاعه خارج می شود و شخص کاملا مالک سهم افراز شده می گردد.

وجوه افتراق تفکیک و افراز از نظر وکیل

افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص پیدا می کند. به همین دلیل حالت اشاعه درافراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این ضرورت نیست. و مالک می تواند ملک خودش را با رعایت مقررات حاکم برتفکیک به هرترتیبی که می خواهد تفکیک کند. تفکیک در اداره ثبت انجام می گیرد ولی افراز هم در دادگاه و هم در اداره ثبت. نکته قابل توجه این که در افراز رای صادر می گردد ولی درتفکیک رای صادر نمی شود.

معنای حقوقی تقسیم چیست

پاسخ وکبل ملکی:تقسیم اعم است از تفکیک وافراز وغیرآن، مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می شود و می تواند شامل اموال منقول و غیر منقول باشد. در اصطلاح حقوقی تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده تقسیم مال مشاع است. به این ترتیب رابطه تقسیم با تفکیک وافراز عموم وخصوص مطلق است. به این معنا که تفکیک وافراز نوعی تقسیم هستند.


آیا می دانستید که

تصمیم بر انجام افراز و یا اعلام غیر قابل افراز شدن، همانند رای مرجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مدت مقرر، هر مالک مشاع می تواند برسهم خود تسلط یابد و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت 6دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کنند.

کسانی که حق درخواست تقسیم ارث را دارند

وکیل ملکی

چگونگی تقسیم ترکه بین ورثه مطابق ماده 300 امور حسبی در صورتی که ورثه متعدد باشند هر یک از ورثه می توانند از دادگاه تقسیم سهم خود را داشته باشند. اگر وارثی محجور باشند امین غایب وجنین شخصی که سهم الارث به او منتقل میشود و همچنین موصی لهم(شخصی که سهمی از ارث برای او وصیت شده و یا اینکه نظارتگر و عهده دار امور است.
اگر ورثه به سن رشد نرسیده باشند پدر یا جد پدری صغیر، می تواند تقاضای تقسیم ارث نماید.

چه کسانی که حق درخواست تقسیم ماترک (ارث)را دارند

پاسخ وکیل:پدر یا جد پدری محجوری که از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع است و کودکانی که هنوز به سن رشد نرسیده اند.

غایبینی که مفقودالاثر هستند وتکلیف اداره اموال خودشان را معین ننموده اند که در اینجا دادگاه یک نفر امین معین می نماید و تقاضای امین هم از اشخاص ذینفع و یا دادستان پذیرفته می شود. امین انتخاب شده علاوه بر اداره سهم الارث حق درخواست تقسیم ارث را نیز خواهد داشت. لازم به ذکر است هنگام انتخاب امین دادگاه ناظر هم تعیین می نماید که بر اقدامات امین نظارت داشته باشد.

چگونگی ارائه درخواست تقسیم ترکه ماترک از نظر وکیل ملکی

موصی له فرد دیگری است که حق درخواست تقسیم ترکه را دارد. دراین باب باید گفت که پس از قبول یا رد ورثه موصی له حق درخواست تقسیم ارث را دارد که پر واضح است با قبول وصیت توسط وی، درخواست تقسیم ترکه او اجابت می شود.

وصی کیست ؟

آیا می تواند درخواست تقسیم ترکه کند؟

شخصی که از طرف موصی برای اجرای وصایای او معین می شود خواه وصیت در مورد کودکان بی سرپرست باشد یا اداره اموال و تصفیه ترکه یا تملیک مال معین یا اجرای تشریفات کفن و دفن متوفی که همان موصی است ودر واقع اداره ثلث امور متوفی توسط وی امکانپذیر است وبیش از ثلث در اختیار ورثه حین الفوت است که پس از انحصار وراثت وروشن شدن قضیه وارثین و میزان ماترک، بین آنها به نسبت پسر دو برابر دختر تقسیم صورت می گیرد.

first
444546474849
50
5152