شما در حال مشاهده نسخه موبایل وبلاگ

وکالت ملکی دفتر وکالت بهترین تهران متخصص ملک در تهران

هستید، برای مشاهده نسخه اصلی [اینجا] کلیک کنید.

الزام به تحویل ملک معوض

الزام به تحویل ملک از نظر قانونی چگونه است ، در این مقاله قصد داریم تا ضمن ارائه ی مطالب نکات و اطلاعاتی در خصوص موضوع در صدر این مقاله الاثرشرایط اوصاف ویژگی ها مستندات و اطلاعت مهم و ضروری که توسط نگاه امن قانونگذار و یا شرع مقدسه
و حتی نگاه عظیم شارع که تاثیر قوی و محکم بر ارتباط موضوعی آن با عرف موجود داشته و دارد،
شرایط و فروض و حالت رخ دادن چنین مسئله ای از دیدگاه عرف و از دیدگاه قانون محترم
و راه کار های مهم و اساسی جهت جلوگیری از بروز در درجه اول و پیشگیری قبل از وقوع امر
و در انتهای این بحث راه کار های ارائه شده توسط وکلای مجرب و با تجربه.

در این خصوص در موسسه حقوقی ما با تجربه ای بالغ و بیش از 17 سال در زمینه این گونه دعاوی بحث کنیم،
اما از آنجایی که این گونه دعاوی به جهت زیر بنا بودن آن با موضوع ملک و عام تر از ان دعاوی حقوقی
برای طرفین بسیار حائز اهمیت و مهم می باشد،
پیشنهاد می کنیم ضمن گرفتن مشورت و راهنمایی از وکلای مربوط به این امور علی الخصوص
وکیل ملکی و وکیل باتجربه و وکیل دعاوی ملکی استفاده نمود.

دعوای الزام به تحویل ملک توسط وکیل چیست؟؟

دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می گردد که ملکی طی مبایعه نامه به خریدار فروخته می شود
اما فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک خودداری می کند

برای مشاوره گرفتن از وکیل ملکی در زمینه موضوع این مقاله می توانید با مشاوران مرکز موسسه حقوقی حق ستان تماس حاصل نمایید .

منظور از اماره ید در خصوص سابقه تصرف توسط وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند چیست؟؟

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: (( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.))

طبق ماده ۳۶ قانون مدنی “تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود

منظور از تصرف چیست؟

استیلای مادی و عرفی انسان بر مال و به قصد استفاده از آن به نفع خود که علیت تعریف تصرف نباید
تصرفات قانونی و غیرقانونی را در یک جایگاه مورد استناد قرارداد،
زیرا تنها تصرفی صحیح می باشد که از ‏طریق قانونی و در دید عرف به صورت قابل قبولی انجام پذیرفته باشد.

تصرف باید واجد عناصر تشکیل دهنده خود باشد و زمانی می تواند نشانه تحقق نظام و استقرار آن تلقی گردد
که علنی (قابل مشاهده)، صریح (بدون ابهام)، مسالمت آمیز بدون قهر و اجبار و مستمر (بلا انقطاع) محسوب گردد.
عدم استمرار تصرف و قطع آن سبب می شود که تصرفات قبلی جز سابقه تصرف به حساب نیامده ،
متصرف از آثار قانونی از جمله حمایت قانون محروم گردد.

اماره تصرف یکی از شایع ترین ادله اثبات مالکیت است، ب
ه خصوص در مالکیت اموال منقول که اغلب موارد انتقال آنها با دادو ستد انجام می شود
و تنظیم سند مرسوم نیست.
اما می دانیم که درجه اعتبار اماره از سایر دلایل کمتر است
و در صورت تعارض با ادله دیگر از جمله اقرار و سند و شهادت تاب مقاومت ندارد و حکومت با دلیل است.
به همین علت است که قانونگذار در ماده 35 قانون مدنی بعد از اینکه تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت دانسته در ادامه مقرر داشته:
مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت
به طرح آن اقدام می‌کنند که باید شرایطی در این زمینه وجود داشته باشد.

النهایه از آنجایی که در این قبیل موارد از سخت ترین و آزار دهنده ترین دعاوی در دادگستری می باشد،
شما می توانید با اخذ وکیل ملکی یا وکیل خلع ید ، راه را با ارامش بپیمایید.

موسسه حقوقی ما با داشتن وکلای مجرب در زمینه وصول مطالبات مالی و ملکی
در پیمایش با اسایش این مسیر در کنار شما خواهند بود

الزام به تحویل ملک پیش فروش

دعوای الزام به تحویل ملک توسط وکیل چیست؟؟

منظور از اماره ید در خصوص سابقه تصرف توسط وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند چیست؟؟

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: (( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.))

طبق ماده ۳۶ قانون مدنی “تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود

منظور از تصرف چیست؟

وکیل دعوای ملکی

براساس ماده 220 قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین رو به اجرای آن چه درعقد تنظیم شده ملزم می نماید بلکه طرفین ملزم به نتیجه رساندن تعهد نیز هستند. اما باید توجه داشت دربرخی قراردادها چنین تصریح می شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای الزام به تنظیم سند رسمی مراجعه نکند. باید مبلغی را بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده بین پرداخت وجه که در قانون وجه التزام نام دارد، یکی را از آن دو راانتخاب کند.

چگونه دعوای الزام به تنظیم سند طرح کنیم

با توجه به این مطلب که پس از تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه طرفین قرارداد متعهد می شوند در تاریخ مشخص شده در قرارداد در دفترخانه مشخص شده درمتن قرارداد حضور یابند وتکلیف عین (ملک)و چگونگی پرداخت مابقی ثمن را تعیین کنند. در غیر اینصورت طرفین یعنی هر کدام از طرفها با حضور خود در دفترخانه می توانند گواهی عدم حضور دریافت کنند.

مانع موجود بر سر راه طرح دعوای الزام به سند از نظر وکیل ملکی

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن بانک یا بازداشت دادگستری نباشد، زیرا در این مرحله باید اول فک رهن کند.
در زمانی که فروشنده مالک رسمی ملک نیست و به اطلاع خریدار نیز نرسیده باشد، خریدار می تواند علیه او دعوای کیفری فروش مال غیر مطرح نماید زیرا مبادرت به فروش مالی نموده که مالک مال نبوده است و این مانع مهمی است بر سر راه الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دادگاه چه اقداماتی را انجام می دهد تا ملک به صورت رسمی به نام خریدار تنظیم شود

احراز مالکیت خوانده از طریق استعلام ثبتی

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع

احراز هویت خریدار و فروشنده و در صورت فوت احدی ورثه و انحصار وراثت

مطالعه دقیق مبایعه نامه وبررسی شروط ضمن عقد

همین الان برای مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر با وکیل در تماس باشید

چگونگی وجوه افتراق تفکیک و افراز

وکیل دعوای ملکی

تفکیک شامل اموال مشاعی و غیر مشاعی می شود (مشا به معنی شراکت) اگر اموال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن سهم هر شخص در قطعه های جدید ثابت است. مثلا شخص دارای یک قطعه زمین 300متری است آن را به سه قطعه زمین 100 متری تفکیک کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هریک به نسبت حصه مشاعی درسه قطعه جدید مالکیت خواهند داشت. ولی در افراز سهم شریک کاملا از حالت اشاعه خارج می شود و شخص کاملا مالک سهم افراز شده می گردد.

وجوه افتراق تفکیک و افراز از زبان وکیل ملکی

افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص پیدا می کند. به همین دلیل حالت اشاعه درافراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این ضرورت نیست. و مالک می تواند ملک خودش را با رعایت مقررات حاکم برتفکیک به هرترتیبی که می خواهد تفکیک کند. تفکیک در اداره ثبت انجام می گیرد ولی افراز هم در دادگاه و هم در اداره ثبت. نکته قابل توجه این که در افراز رای صادر می گردد ولی درتفکیک رای صادر نمی شود.

معنای حقوقی تقسیم چیست؟پاسخ وکیل

تقسیم اعم است از تفکیک وافراز وغیرآن، مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می شود و می تواند شامل اموال منقول و غیر منقول باشد. در اصطلاح حقوقی تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده تقسیم مال مشاع است. به این ترتیب رابطه تقسیم با تفکیک وافراز عموم وخصوص مطلق است. به این معنا که تفکیک وافراز نوعی تقسیم هستند.

شرایطی که هنگام بستن قرار داد خریدار باید رعایت کند از زبان وکیل

شرایطی که هنگام بستن قرار داد خریدار باید رعایت کند

چگونگی معاملات سرقفلی اول این که سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت به دو صورت است، رسمی یا عادی که لزوما باید از مالک رضایتش اخذ گردد. حتی اگر فرد حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار است.

شرط دومی که باید توسط خریدار رعایت گردد.

شغل از اهمیت والایی در بحث سرقفلی برخوردار است زیرا در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده دراجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید شغل مورد نظر خود رادرج نماید.

سومین شرطی که خریدار باید رعایت کند از زبان وکیل ملکی

انتقال نیز در سرقفلی از اهمیت والایی برخوردار است که در صورت وجود این حق، مستاجری که دارای حق انتقال است ضمن تنظیم قراردادجدید امضای مالک رانیز اخذ نماید.

شرایطی که برای فروش سرقفلی باید رعایت شود

در مواردی که مالک حق انتقال به غیررا نداده اول باید اجازه او را گرفت بعد به صورت قانونی انتقال صورت گیرد وشخص دیگری درآنجا مشغول به کار شود

منظور از انتقال سرقفلی چیست؟پاسخ وکیل

یعنی شخصی غیر از مالک سرقفلی درآنجا مشغول شود که به صورت اختیاری ممکن است به خریدار منتقل شود گاهی مواقع نیز انتقال قهری است یعنی شخص فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (کسب وپیشه) به ورثه شخص منتقل می گردد.
گاهی اوقات از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود

اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال به غیر سرقفلی رامنتقل نماید مرتکب تخلف شده و پس از طرح دعوا از طرف مالک نصف مبلغ سرقفلی(کسب وپیشه) به دارنده این حق پرداخت می شود.

چگونگی ارائه درخواست تقسیم ترکه ماترک از زبان وکیل

وکیل ملکی

چگونگی تقسیم ترکه بین ورثه مطابق ماده 300 امور حسبی در صورتی که ورثه متعدد باشند هر یک از ورثه می توانند از دادگاه تقسیم سهم خود را داشته باشند. اگر وارثی محجور باشند امین غایب وجنین شخصی که سهم الارث به او منتقل میشود و همچنین موصی لهم(شخصی که سهمی از ارث برای او وصیت شده و یا اینکه نظارتگر و عهده دار امور است.
اگر ورثه به سن رشد نرسیده باشند پدر یا جد پدری صغیر، می تواند تقاضای تقسیم ارث نماید.

کسانی که حق درخواست تقسیم ماترک (ارث)را دارند از زبان وکیل ملکی

پدر یا جد پدری محجوری که از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع است و کودکانی که هنوز به سن رشد نرسیده اند.

غایبینی که مفقودالاثر هستند وتکلیف اداره اموال خودشان را معین ننموده اند که در اینجا دادگاه یک نفر امین معین می نماید و تقاضای امین هم از اشخاص ذینفع و یا دادستان پذیرفته می شود. امین انتخاب شده علاوه بر اداره سهم الارث حق درخواست تقسیم ارث را نیز خواهد داشت. لازم به ذکر است هنگام انتخاب امین دادگاه ناظر هم تعیین می نماید که بر اقدامات امین نظارت داشته باشد.

چگونگی ارائه درخواست تقسیم ترکه ماترک

موصی له فرد دیگری است که حق درخواست تقسیم ترکه را دارد. دراین باب باید گفت که پس از قبول یا رد ورثه موصی له حق درخواست تقسیم ارث را دارد که پر واضح است با قبول وصیت توسط وی، درخواست تقسیم ترکه او اجابت می شود.

وصی کیست آیا می تواند درخواست تقسیم ترکه کند؟پاسخ وکیل

شخصی که از طرف موصی برای اجرای وصایای او معین می شود خواه وصیت در مورد کودکان بی سرپرست باشد یا اداره اموال و تصفیه ترکه یا تملیک مال معین یا اجرای تشریفات کفن و دفن متوفی که همان موصی است ودر واقع اداره ثلث امور متوفی توسط وی امکانپذیر است وبیش از ثلث در اختیار ورثه حین الفوت است که پس از انحصار وراثت وروشن شدن قضیه وارثین و میزان ماترک، بین آنها به نسبت پسر دو برابر دختر تقسیم صورت می گیرد.

مراحل نحوه اعتراض اصلی وطاری

وکیل ملکی

چگونگی اعتراض شخص ثالث اگر در خصوص دعوایی رای صادر شود به طوری که به حقوق شخص ثالث خدشه وارد آورد، آن شخص یا نماینده او در دادرسی دخالت نداشته است و منتهی به صدور رای شده است، می تواند نسبت به رای اعتراض نماید.

مراحل تقدیم دادخواست

باید به موجب دادخواست به طرفیت محکوم له و محکوم علیه رای مورد اعتراض باشد و همانطور که گفتیم به دادگاهی ارائه می شود که رای قطعی مورد اعتراض را صادر نموده است.

شرایط اعتراض شخص ثالث
شخص ثالث حق دارد به هرگونه رای از دادگاههای عمومی، انقلاب، تجدیدنظر و به حکم داورنسبت به رایی که صادر شده اعتراض نماید. و اعتراض به دو صورت قابلیت طرح در محاکم را دارد، اصلی وطاری

نحوه اعتراض اصلی وطاری چگونه است؟پاسخ وکیل ملکی

اعتراض اصلی توسط یکی از طرفین دعوا در دادگاه صادر کننده حکم قطعی مطرح می شود و اعتراض، در دادگاهی که درآن دعوا در حال مطرح شدن است صورت می گیرد مگر از لحاظ درجه از دادگاهی که حکم قطعی را صادر کننده، پایین تر باشد، که باید دادخواست اعتراض شخص ثالث، در دادگاه صادر کننده حکم قطعی مطرح شود.

زمان ارائه دادخواست اعتراض ثالث چه زمان است؟پاسخ وکیل

قبل از اینکه حکم مورد اعتراض اجرا بشود، دادخواست باید به مرجع صالح ارائه گردد. و تنها در یک صورت می توان بعد از اجرای حکم اعتراض نمود که اساس، منبع و ماخذ اعتراض ساقط نشده باشد و دلیل موجه قانونی برای اعتراض باقی باشد.

در این شرایط اعاده میسر است

وکیل ملکی
وکیل : از روشهای فوق العاده شکایت است راهی است برای بازگشت دادگاه صادر کننده به حکم قبلی، زیرا شاکی مدعی است صدور رای از ابتدا اشتباه بوده است.

در چه شرایطی امکان پذیر است
همانطور که بر همگان محرز است هدف از دادرسی حفظ حق و اجرای عدالت است. گاهی مواقع پیش می آید که دادرس نیز اشتباه می کند و اعاده دادرسی راهیست برای جبران اشتباه.

در صورت بروز چه شرایطی اعاده میسر است؟پاسخ وکیل ملکی

موضوع حکم مورد ادعای خواهان نبوده، مثلا خواهان تخلیه تقاضا کرده و دادگاه به اشتباه علاوه برتخلیه حکم به پرداخت اجرت المثل هم داده است.
حکم بیشتر از میزان خواسته صادر شده باشد.
وجود تضاد در مفاد یک حکم که ناشی از استناد به اصول یا مواد متضاد باشد مثلا دادگاه شرط ضمن عقد را نا مشروع می داند در حالی که مطابق ماده237 قانون مدنی خوانده ملزم به انجام شرط است.
حکم صادره در خصوث همان دعوا واصحاب آن که قبلا توسط همان دادگاه صادر شده متضاد باشد بدون این که سبب قانونی موجب این مغایرت باشد
طرف قانونی حیله وتقلب به کار برد باشد.
جعلی بودن مدارک استناد شده توسط طرف مقابل محرز شود.
بعد از صدور حکم اسناد و مدارکی به دست آید که حاکی از بیحقی طرفی باشد که رای به نفعش صادر شده است.

چگونگی ارائه دادخواست و تعیین دادگاه صالح از زبان وکیل

اعاده دادرسی به دادگاه صادر کننده حکم قطعی ارسال می شود و دو نوع اعاده دادرسی داریم اصلی و طاری. همانطور که گفتیم اصلی به دادگاه صادر کننده حکم اصلی و طاری به دادگاهی که یکی از طرفین، حکمی را که توسط یکی از دادگاهها صادر شده، به عنوان دلیل علیه طرف دیگر مطرح می نماید. که اگر این دادگاه پایین تر باشد دادخواست به دادگاه.صادر کننده حکم برای اعاده دادرسی ارسال می شود.

در زمان اجرا چه اتفاقی خواهد افتاد

اگر محکوم به مالی باشد به واسطه پذیرش اعاده دادرسی اجرای حکم متوقف می گردد و در صورتی که غیر مالی باشد وامکان اخذ تامین از محکوم علیه باشد، پس از گرفتن تامین، حکم اجرا می شود.

مراحل تنظیم وصیت از زبان وکیل

وکیل
چگونه وصیت تنظیم کنیم نوشته ای است که به موجب آن موصی، تکلیف اموال وامور خود را مشخص نموده است. این نوشته می تواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. چگونه موصی له (شخصی که در حق او وصیت می شود) می تواند مالک، آنچه شود که برای او وصیت شده است

پس از فوت موصی، موصی له با قبول وصیت میتواند تا به یک سوم از اموالی که برای او وصیت شده دستیابی داشته باشد. و به تمام اموالی که مورد وصیت قرار گرفته است( موصی به نام دارد ) اگر ورثه قبول کنند مالک می شود. مطابق ماده 827 قانون مدنی تملیک به موجب وصیت محقق نمی شود مگر با قبول موصی له پس از فوت موصی

نوع دیگری از وصیت، وصیت عهدی است که وصی در زمان زنده بودنش، وصیت کرده که موصی له امور او را انجام دهد و در واقع در این نوع وصیت اگر در زمان حیات وصیت کننده، وصیت، توسط وصیت شونده رد نشد، دیگر پس از ممات او نمی تواند وصیت را رد کند. حتی اگر جاهل بر وصیت باشد.

آیا موصی می تواند تمام اموال و املاک خو را برای موصی له وصیت کند؟پاسخ وکیل ملکی

خیر زیرا فقط اشخاصی که برای آنها وصیت تملیکی تنظیم شده، تا یک سوم اموال مورد وصیت حق تملک دارند و پس از آن بستگی به تنفیذ وارث یا وارثین دارد.

تکلیف وصی پس از وصیت

همانطور که توضیح دادیم موصی می تواند یک یا چند نفر را به عنوان وصی معین نماید. در صورت تعدد آنها، باید مجتمعا عمل نمایند، مگر صراحتا به هر کدام اختیار و استقلال رسیدگی در امور چداده شده باشد. واگر به اجتماع یا استقلال تصریح نشده باشد اصل بر این است مجتمعا رسیدگی کنند.

آیا لازم است حتما ناظر براعمال وصی تعیین گردد؟پاسخ وکیل

خیر تکلیف نیست ولیکن می توان ناظری معین نمود. قابل ذکر است وصی، حکم امین را دارد (شخصی که رسیدگی به امور متوفی برای او در نظر گرفته شده است) اگر هیچگونه تعدی وتفریطی انجام نداده باشد ضامن نیست در غیر اینصورت می بایست جبران خسارت نماید.

اشخاصی که می توانند درخواست صدور نمایند

وکیل ملکی

شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی، مرجع صلاحیت دار برای صدور گواهی است. اگر آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد، رسیدگی در صلاحیت دادگاهی است که آخرین محل سکونت متوفی در ایران بوده است.

چه اشخاصی می توانند درخواست صدور نمایند

وراث متوفی یا سایر اشخاص ذینفع می توانند از دادگاه درخواست صد ور گواهی حصر وراثت بنمایند.

مدارک لازم برای صدور گواهی حصر وراثت

ارائه اصل گواهی فوت و کپی آن
استشهادیه محضری
رسید گواهی مالیات برارث
کپی مصدق شناسنامه
ورثه
وصیت نامه
دادخواست صدور گواهی حصر وراثت

لذا دادگاه پس از ملاحظه اسناد و مدارک تقدیمی، درخواست متقاضی را یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار یا محلی آگهی می نماید. هزینه انتشار آن به عهده متقاضی می با شد

ادامه توضیحات از زبان وکیل ملکی:

ارث

انحصار وراثت پس از وفات مورث، هیچ شخصی حق تصرف در اموال متوفی را ندارد تا این که هزینه های کفن ودفن کسرشده ودیون وی پرداخت شود.

در مرحله بعد وراث یا هرذینفع به شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی مراجعه نموده تاگواهی حصر وراثت برای آنها صادر گردد. مخالفت سایر ورثه تاثیری ندارد (مثل اینکه مدارک خود را

ارائه ندهند) ، پس از جری تشریفات قانونی گواهی صادر می شود. این گواهی خصوصابرای ارائه به دفاتر ثبتی(نقل وانتقال اموال) واداره مالیات حائز اهمیت است.

همین الان برای مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر با وکیل در تماس باشید